Главная | Оценка рисков в сделках с недвижимостью

Оценка рисков в сделках с недвижимостью

Риски при операциях с недвижимостью

В каком техническом состоянии передается объект? Во внимание надо принимать как наличие неузаконенной перепланировки, так и скрытые дефекты Рекомендуется заказать техническую экспертизу объекта, которая должна проверить все риски покупки проблемного с технической точки зрения объекта Как избежать риска повторной продажи объекта?

Может произойти при покупке объекта, права на который собственник только оформляет, - по договору без соблюдения процедуры госрегистрации, и в других случаях сдачи документов на регистрацию по нескольким сделкам в один день.

Удивительно, но факт! Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения.

Как избежать риска неоплаты за объект? Недостатки экономического анализа могут усиливаться за счет непродуманных организационно-экономических решений например, неправильный выбор организационной структуры управления фирмой или проектом , что повышает вероятность потерь.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо снижая доход, либо приводя к превышению запланированных сроков инвестирования, либо в предельном случае — к утрате не только дохода, но и капитала.

Как показывает анализ, финансовые риски могут быть разделены на несколько групп: Риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе изменения процентных ставок по кредитам, введение ограничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по сравнению с прогнозируемыми, изменение доходности альтернативных вариантов инвестирования, например, доходности по государственным корпоративным ценным бумагам.

Риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным компанией фирмой для финансирования ее деятельности, степенью проработки ею финансовых решений. Например, выбор кредита как источника финансирования проекта является более рискованным вариантом по сравнению с выпуском обычных акций, так как: В то же время выпуск акций без уверенности в возможности их размещения может оказаться более дорогим инструментом финансирования, чем кредитные ресурсы.

Риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах. В одно агентство недвижимости, находящееся в Москве, поступил следующий заказ от клиента: Продажами заниматься должны конкретные люди брокеры , так как предполагается длительная реализация проекта.

А значит, было бы логично, если бы они жили в этом городе. То есть агентству недвижимости в Москве необходимо было найти в Краснодаре агентов по продаже недвижимости и заключить с ними либо трудовой, либо гражданско-правовой договор.

КОМПЛЕКСНОСТЬ ОЦЕНКИ РИСКОВ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Сразу же возникает ряд вопросов: Если люди будут работать в Краснодаре, то принимать их следует либо в отдельное юридическое лицо, либо в территориально обособленное подразделение например, филиал уже имеющегося агентства недвижимости.

А ни того, ни другого в момент заказа проекта у агентства недвижимости не было.

Удивительно, но факт! Об отсутствии зарегистрированных лиц берется справка из Отдела Федеральной миграционной службы или жилищной организации по месту жительства 9.

Если принимать людей по гражданско-правовому договору, не будет ли каких-нибудь рисков? Люди, которые отвечали за разработку проекта, категорически не хотели заниматься даже постановкой на учет обособки, не говоря уже о регистрации филиала.

КОМПЛЕКСНОСТЬ И РЕАЛЬНОСТЬ ОЦЕНКИ РИСКОВ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Поэтому в конечном итоге было придумано несколько вариантов оформления брокеров на работу: На некоторых рисках, которые мне пришлось описывать в заключении к каждому из предложенных вариантов, мы подробнее остановимся чуть ниже. Однако в целом практически за всеми предложенными схемами обхода открытия филиала виделся общий весомый риск. Дело в том, что в соответствии со ст. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение.

Удивительно, но факт! Каковы риски Здесь есть два важных момента:

При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца. В соответствии с налоговым законодательством по обособленному структурному подразделению должна сдаваться отдельная отчетность, которую, естественно, никто сдавать не собирался — каждая схема реализации проекта строилась на том, что обособленного подразделения как бы нет. Так как де-факто под гражданско-правовыми отношениями фактически в большинстве схем скрывались трудовые, нарушался ТК РФ, что могло в соответствии с КоАП РФ повлечь дисквалификацию руководителя организации.

Более того, с агентством недвижимости третьим лицом был заключен лицензионный договор, в котором было указано, что один из товарных знаков предоставляется ему с условием того, что это агентство недвижимости не будет совершать налоговые правонарушения.

В противном случае товарный знак отбирался, а агентство выплачивало правообладателю огромные штрафы. Таким образом, одна причина фактически порождала наличие и трудовых, и административных, и налоговых, и гражданско-правовых рисков. Данный пример наглядно иллюстрирует, что отдельные виды правовых рисков могут быть тесно связаны между собой и возникновение одних автоматически повлечет за собой возникновение других.

Проекты по теме:

Описанный в статье пример был в моей реальной практике. Тогда, для того, чтобы реализовать проект я предложила заключить договор простого товарищества между агентством недвижимости и агентством по подбору персонала, которое занималось поиском людей под реализацию данного проекта и готово было принять их на работу и в свою компанию.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность.

Удивительно, но факт! Более того, отдельные виды рисков могут быть связаны между собой.

Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя то есть такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества , если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример.

Домашний очаг

После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения.

Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

Для чего нужна оценка рисков?

Каковы риски При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

Удивительно, но факт! Цена услуги — от 6 тыс.

За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс.

Удивительно, но факт! Достаточно открыть Гражданский кодекс или иной закон, которым регламентирован порядок заключения данного договора например, если речь идет о договоре долевого участия в строительстве, это Федеральный закон от

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения.



Читайте также:

  • Самый смешной брачный договор
  • Права кредитора при разделе имущества супругов
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.